Generalunternehmer (GU)
Unternehmer in der Baubranche, der den Neubau im festgelegten Umfang organisiert, wobei der GU mindestens einen Teil der Bauleistungen selbst ausführt. Es wird jedoch nur ein Bauwerkvertrag über den Gesamtbau mit dem GU geschlossen.
Generalübernehmer (GÜ)
Unternehmer in der Baubranche, der den Neubau im festgelegten Umfang organisiert. Es wird ein Bauwerkvertrag mit dem GÜ geschlossen. Der GÜ erbringt keine baulichen Leistungen, sondern beauftragt alle Gewerke an dritte Handwerksbetriebe.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Vorgabe aus dem Bebauungsplan über das Verhältnis Grunstücksgröße zur baulichen Nutzfläche des Gesamtgrundstückes. Die GFZ multipliziert mit der Grundstücksflächenangabe ergibt die maximal zulässig zu errichtende Geschossfläche.
Gewährleistung
Haftung des Bauunternehmens für Mängel, die innerhalb einer im Vertrag vereinbarten Frist auftreten. Bei Gewährleistung nach BGB beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre auf das Bauwerk. Alternativ kann die Gewährleistungsfrist in einem VOB-Vertrag nach VOB vereinbart werden.
Grundbuch
Register zur Verwaltung von Grundstücken mit den dazugehörigen Eigentumsverhältnissen (Abteilung I), Lasten und Beschränkungen (Abteilung II) und Grundpfandrechten (Abteilung III). Das Register enthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters bezüglich der Größe. Das Grundbuch kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Es liegt beim Grundbuchamt aus, das dem zuständigen Amtsgericht angegliedert ist.
Grunddienstbarkeit
Eintragung ins Grundbuch zur Absicherung eines Rechts eines Dritten (z.B. Geh- und Fahrrecht), oder als Duldung (z.B. Grenzbebauung des Nachbarn).
Grunderwerbssteuer
Abgabe an das Finanzamt in Höhe von 3,5 % auf den Wert der gekauften Immobilie gem. Notarvertrag. Ausgenommen von dieser Steuer sind mitgekauftes Zubehör, was als solches im Vertrag deklariert werden muß.
Grundflächenzahl (GRZ)
Vorgabe aus dem Bebauungsplan über das Verhältnis Grundstücksgröße zur baulichen Nutzung des Gesamtgrundstückes. Die GRZ multipliziert mit der Grundstücksgröße ergibt die maximal zulässig zu bebauende Fläche des Grundstückes.
Grundschuld
Dingliche Absicherung i.d.R. für Immobiliendarlehen. Die Höhe der Grundschuld und die Gläubigerdaten werden ins Grundbuch eingetragen. Zusätzlich wird zwischen den Parteien eine Zweckbestimmungserklärung vereinbart.
Grundsteuer
Jährliche Abgabe an das Finanzamt auf Grundeigentum. Durch unterschiedliche Hebesätze (werden von der jeweiligen Gemeinde als Bemessungsgrundlage festgelegt ) kann die Höhe der Grundsteuer von Gemeinde zu Gemeinde variieren.
Grundstück
Abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, welches im Liegenschaftskataster registriert ist und für das ein Grundbuchblatt angelegt ist. Die Nutzungsart wird durch den Flächennutzungsplan ausgewiesen.
Grundstückskaufvertrag
Dokument über den Erwerb von Grundstücken (bebaut und/oder unbebaut). Der Grundstückskaufvertrag unterliegt der notariellen Beurkundung.
Gutachter - Sachverständige
Als Gutachter werden Personen bezeichnet, die über eine besondere Sachkunde auf einem bestimmten Sachgebiet verfügen. Gutachter ist also derjenige, der eine Stellungnahme (Gutachten) aus einem Fachgebiet mit überdurchschnittlichem Fachwissen abgibt. Gutachter werden bei Meinungsverschiedenheiten sowohl im Privatbereich als auch bei Rechtsstreitigkeiten (Gerichtsgutachter) herangezogen. Als Gutachter für Grundstücksbewertung wird u. a. ein Mitglied des Gutachterausschusses i. S. d. § 192 Baugesetzbuch (BauGB) bezeichnet.
(Im Speziellen wird der Ausdruck Sachverständiger für Gutachter oder Berater von GerichtenGerichtssachverständiger) oder Entscheidungsgremien gebraucht. Sachverständige unterstützen dabei lediglich den Entscheidungsprozess und wirken nicht an der eigentlichen Entscheidung mit.
Voraussetzungen für die Tätigkeit als Sachverständiger ist fachliche Kompetenz, man spricht von der „besonderen Sachkunde“. In der Regel ist diese Sachkunde erworben durch ein für das Fachgebiet geeignetes Hochschulstudium mit Abschluss sowie mehrjährige Berufserfahrung bzw. Weiterqualifizierung auf dem entsprechenden Gebiet. Für handwerksbezogene Sachverständigentätigkeiten kann auch der Abschluss als Handwerksmeister sowie entsprechende Berufspraxis in Verbindung mit umfangreicher fachlicher sowie rechtlicher Fortbildung ausreichend sein. Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht geschützt. Jeder darf sich „Sachverständiger“ nennen, sofern er nicht gegen die Regeln gegen den unlauteren Wettbewerb verstößt, indem er die Bezeichnung zum Beispiel irreführend verwendet. Dies ist dann anzunehmen, wenn eine entsprechende Fachausbildung, sowie mehrjährige fachbezogene Berufspraxis nicht nachgewiesen werden können. In Familiengerichten werden Gutachter in Sorgerechtsfragen, zur Aufenthaltsbestimmung oder zu Umgangsfragen herangezogen. Immer häufiger werden sie auch bei Gewaltfragen oder sexuellem Missbrauch vom Gericht berufen. Gutachter bei Familiengerichten müssen Diplompsychologen sein, sie sollten jedoch auch über eine Approbation als psychologische Psychotherapeuten, eine Therapieausbildung und langjährige Berufspraxis verfügen. Bei Vorliegen entsprechender Qualifikationen (einschlägiges Studium oder einschlägige Handwerksausbildung, i.d.R. mit Meisterberechtigung) ist eine Weiterbildung zum Sachverständigen im Rahmen von qualifizierenden Seminaren oder Fernstudien möglich.
Man unterscheidet:
- EU-zertifizierte Sachverständige gemäß ISO 17024
- öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
- verbandsanerkannte Sachverständige
- amtlich anerkannte Sachverständige
- freie Sachverständige
- Behörden als Sachverständige
Zu den klassischen Bereichen des Sachverständigenwesens gehören unter anderem die Gebiete „Bewertung von Bauschäden“, „Grundstückswertermittlung“, „KFZ-Schäden“, „KFZ-Bewertung“, „Unternehmensbewertung“.
Sachverständigengruppen
• EU-Zertifizierte Sachverständige gemäß ISO 17024
Nach der DIN EN ISO/IEC 17024 können Personen zertifiziert werden. Die Norm regelt die Anforderungen an die Stellen, die Sachverständige zertifizieren. In Deutschland ist der Deutsche Akkreditierungsrat (DAR) die oberste Hierarchiestufe der Zertifizierungsstellen. Der DAR hat seine Geschäftsstelle bei der Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung (BAM) in Berlin. In diesem Gremium sind auch Vertreter des Bundeswirtschaftsministeriums und des Deutschen Instituts für Normung DIN vertreten. Das Zertifizierungswesen ist dabei in einen gesetzlich geregelten Bereich und einen gesetzlich nicht geregelten Bereich unterteilt. Im allgemeinen kann man sagen, dass der gesetzlich geregelte Bereich all das umfasst, das die körperliche Unversehrtheit von Personen oder Vermögenswerte betrifft, z. B. bei Sachverständigen in der Gebäudesicherheit, bei der Arbeitssicherheit, im Eichwesen, bei der Telekommunikation oder im Umweltschutz. Alles übrige ist im gesetzlich nicht geregelten Bereich angesiedelt, beispielsweise Immobilienbewertung, KFZ-Sachverständigenwesen usw. Im Zuge der weiteren konsequenten Umsetzung der EU-Richtlinien solten die Zertifizierten Sachverständigen die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ersetzen, da es sich bei diesen um eine rein nationale (deutsche) Gruppe handelt, die in dieser Form keinerlei Entsprechung in anderen EU-Mitgliedsländern finden. Dies ist jedoch in den letzte 10 Jahren am Markt nicht erkennbar. In Deutschland bleiben die vereidigten Sachverständigen insbesondere im Gerichtsbereich die nachgefragten Sachverständigen. Dies auch. weil in der ZPO ausdrücklich auf die vereidigten Sachverständigen verweisen wird. Im gesetzlich nicht geregelten Bereich sind sieben Akkreditierungsstellen tätig. Allerdings stellt die Akkreditierung von Zertifizierungsstellen durch diese Stellen eine freiwillige Maßnahme dar. Die Akkreditierung der Zertifizierungsstelle für den nicht gesetzlich geregelten Bereich ist nicht vorgeschrieben. Die Zertifizierungsstelle muss lediglich die Bedingungen der ISO EN 17024 erfüllen. Die Norm DIN EN ISO/IEC 17024 legt nur allgemeine Anforderung an die Zertifizierungsstellen fest, nicht jedoch Qualitätsstandards für die einzelnen Fachbereiche. So fordert die DIN EN ISO/IEC 17024 z. B., dass die Ausbildung und Prüfung von Sachverständigen nicht von derselben Institution durchgeführt werden darf. Die Norm ist in weiten Teilen identisch mit der alten DIN EN 45013, es wurden jedoch einige zusätzliche Anforderungen an das Managementsystem der Personalzertifizierungsstellen geschaffen, was dazu führen soll, die Qualifikation von Zertifizierten Sachverständigen auf höchstem Niveau zu sichern. Die Zertifizierung wird bei den Sachverständigen zeitlich begrenzt (5 Jahre), nach Einreichung von Tätigkeitsnachweisen erfolgt eine wiederholte Zertifizierung.
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
Im Gegensatz zur allgemeinen Bezeichnung „Sachverständiger“ ist die Bezeichnung „öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ (Abkürzung: ö.b.v.) gesetzlich geschützt. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige gibt es ausschließlich in Deutschland. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 91 der Handwerksordnung oder in § 36 der Gewerbeordnung (GewO). Die Bestellung kann durch eine Industrie- und Handelskammer, eine Handwerkskammer, eine Landwirtschaftskammer, eine Architekten- oder Ingenieurkammer oder durch das Regierungspräsidium eines Landes erfolgen. Nur die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind berechtigt, einen Rundstempel zu führen. In Gerichtsverfahren sollen bisher in der Regel noch öffentlich bestellte Sachverständige ausgewählt werden (§ 404 Abs. 2 Zivilprozessordnung), da die Umsetzung europäischen Rechts hier noch nicht berücksichtigt wurde, dies gilt auch noch für Dolmetscher. Ein Bewerber für das Amt eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen muss bei allen bestellenden Institutionen ein Bewerbungsverfahren durchlaufen, in dem die persönliche und fachliche Eignung zur Erstellung von Gutachten sowie der überdurchschnittliche Sachverstand im jeweiligen Fachgebiet geprüft wird. Für Bewerber, die Ihre fachliche und persönliche Qualifikation im Prüfungsverfahren unter Beweis stellen konnten, besteht nach § 36 GewO ein Anspruch auf die Bestellung. Die zuständigen Kammern und Behörden sind dann verpflichtet, solche Personen auf Antrag zu bestellen. Die früher übliche Prüfung, ob ein tatsächlicher Bedarf für die Bestellung eines Sachverständigen für das jeweilige Fachgebiet besteht, ist mittlerweile entfallen. Im Gegensatz zu früher geltenden Regelungen können inzwischen auch Angestellte von Sachverständigenbüros und Unternehmen sowie Angehörige des öffentlichen Dienstes öffentlich bestellt werden. Die öffentliche Bestellung erfolgt z. B. in den Fachbereichen Bewertung von Bauschäden, Verkehrstechnik, Sportplatzbau, Unternehmensbewertung, Grundstücksbewertung, EDV u. a.. Alle von den in Deutschland ansässigen 80 IHKs öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen werden in einem offiziellen IHK-Sachverständigenverzeichnis geführt. Dies enthält Angaben zu über 8.500 (Stand 2008/02) von Industrie- und Handelskammern und von Architekten-, Ingenieur- und Landwirtschaftskammern öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Seit 1. Januar 2008 befinden sich auch ein Teil der Regierungssachverständigen des Landes Bayern im IHK-Sachverständigenverzeichnis. Seit diesem Zeitpunkt sind die bayerischen IHKs für diese Sachverständigen zuständig. Auch die Handwerkskammern betreiben eine bundeseinheitliche Sachverständigen-Datenbank. In dieser Datenbank können öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für einen speziellen Handwerkszweig, z.B. Straßenbauer, Fliesenleger, Optiker, Bäcker, Friseure etc., ganz gezielt gesucht werden. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wurden in der Vergangenheit oft ohne zeitliche Begrenzung bestellt, dies wird von Fachleuten oft als Negativmerkmal gesehen.
• Freie und allgemein anerkannte, sonstig qualifizierte Sachverständige
Personen mit entsprechenden persönlichen und fachlichen Voraussetzungen sowie mit Fachkenntnis und Sachkunde sowie Berufserfahrung können als Sachverständige tätig werden, die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Der freie und allgemein anerkannte, qualifizierte Sachverständige sollte eine entsprechende Reputation in Form einer abgeschlossenen Qualifizierung als Meister (für handwerksbezogene Sachverständigentätigkeiten) oder eine Hochschulausbildung als Ingenieur (für technische gutachterliche Fragestellungen) oder eine Hochschulausbildung als Betriebswirt (für ökonomische Fragestellungen wie Unternehmens- und Immobilienbewertung) haben. Langjährige berufspraktische Erfahrung, ein fortgesetzter Bezug zur Praxis, die ständige Auseinandersetzung mit der technischen und ökonomischen Weiterentwicklung im jeweiligen Berufsfeld und die Kenntnis des jeweils neuesten Standes der Wissenschaft und der dazugehörigen Regeln (Normen) sind die Grundvoraussetzung für die freie Sachverständigentätigkeit. Dazu gehören erweiterte technische, wirtschaftliche und rechtliche Kenntnisse sowie die persönliche Befähigung zur sachlichen und unvoreingenommenen objektiven Analyse und Dokumentation von Sachverhalten, verbunden mit der Fähigkeit, sich in Wort und Schrift allgemeinverständlich und überzeugend auszudrücken, um einen entsprechenden gutachterlichen Auftrag zu erfüllen. Freie Sachverständige können unter bestimmten Voraussetzungen einem der Sachverständigenberufsverbände beitreten. Bei Gerichtsverfahren wird der verbandsanerkannte Sachverständige i. d. R. nicht bevorzugt; hier wird nach den Grundsätzen der Zivilprozessordnung (ZPO) mit abnehmender Tendenz der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder zunehmend der EU-Zertifizierte Sachverständige zum Einsatz kommen.
Freie Sachverständige sind zudem als Mediatoren anzutreffen.
Personen mit entsprechender fachlicher Vorbildung haben die Möglichkeit sich in Kompaktseminaren zu Sachverständigen weiter qualifizieren zu lassen. An wechselnden Seminarorten bietet die Sachverständigen Akademie Aachen ein solches 6-tägiges Grundlagenseminar an. Die Dozenten sind selbst EU-zertifizierte (ISO 17024), erfahrene Sachverständige, die die Materie in Theorie und Praxis beherrschen. Teilnahmevoraussetzung ist, daß eine fachliche Vorqualifikation z.B. als Architekt, Ingenieur, Handwerksmeister, Immobilienkaufmann oder -fachwirt, Techniker etc. gegeben ist. Optional wird eine Prüfung durch die Vereinigung Zertifizierter Sachverständiger (ZERT) angeboten. Auch, wenn wie schon erwähnt der verbandsgeprüfte oder verbandsanerkannte Sachverständige nicht zwangsläufig zu Gerichtsprozessen herangezogen wird, so ist eine wenigstens zwei bis dreijährige Erfahrungszeit als Freier Sachverständiger doch Voraussetzung für eine Weiterqualifikation zum EU-zertifizierten Sachverständigen gemäß ISO 17024. Auch die deutsche Immobilienakademie (DIA), ein Institut an der Uni Freiburg bildet in einem Kontaktstudium allerdings über die relativ lange Zeit von zwei Jahre berufsbegleitend Immobiliensachverständige aus. Die Ausbildung endet mit der Diplomprüfung (schriftlich und mündlich). Die erfolgreichen Absolventen sind berechtigt den Titel: Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke, Mieten und Pachten zu verwenden. Auch dies ist allerdings nicht mit der ISO-17024-Zertifizierung gleichzusetzen. Die Seminare werden von Hochschul-Dozenten und Praktikern aus der Wirtschaft geleitet. Die Technische Akademie Konstanz - ein Institut für wissenschaftliche Weiterbildung der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Gestaltung Konstanz, bietet seit über 5 Jahren die Weiterbildung zum "Sachverständigen für Schäden an Gebäuden (HTWG)" an. Diese berufsbegleitende Weiterbildung schließt mit einem internen Zertifikat der Hochschule ab. Seit 1996 führt das Europäische Institut für postgraduale Bildung an der TU Dresden (EIPOS) Fortbildungen zum "Sachverständigen für Immobilienbewertung" sowie "Sachverständigen für Schäden an Gebäuden" durch. Die Lehrgänge erfolgen berufsbegleitend in Kooperation mit dem IHK-Bildungszentrum Dresden gGmbH. Gemeinsam mit der Hochschule Zittau/Görlitz wird 2008 der berufsbegleitende Studiengang zum Master of Science (Property Valuation) durchgeführt. Das Studium erfolgt über 2 Jahre und schließt mit einem akademischen Mastergrad ab.
• Amtlich anerkannte Sachverständige
Amtlich anerkannte Sachverständige haben hoheitliche Aufgaben zu erfüllen und werden speziell für die technische Überwachung ausgebildet. Sie unterstehen der Aufsicht des Staates. Als Beispiel sei der Sachverständige nach § 18 des Bundesbodenschutzgesetzes genannt, die durch Nachweis der persönlichen und fachlichen Eignung anerkannt wird.
