Makler
Der Begriff des Maklers (früher Mäkler) bezeichnet in Deutschland den Vermittler einer Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen. Das gesetzliche Leitbild dieses Berufs kommt im deutschen Zivilrecht in den Bestimmungen über den Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB) bzw. über den Handelsmakler (§§ 93 ff. HGB) zum Ausdruck. Bei dem Maklervertrag handelt es sich nach herrschender Meinung um keinen gegenseitigen Vertrag, weil keine zueinander im Synallagma stehenden Hauptpflichten zu konstatieren sind. Bekannt ist vor allem das Makeln von Grundstücken oder Mietverhältnissen, sowie von Wertpapieren und Bekannschaften mit Heiratsabsicht. Grundsätzlich bedarf jeder Makler einer besonderen Erlaubnis nach § 34 c GewO (Gewerbeordnung) Die rechtlichen Grundlagen zur Ausführungs des Berufs sind in der MaBV geregelt. (Makler- und Bauträgerverordnung).
Grundlegende Rechte und Pflichten des Maklers
Die Hauptpflicht des Maklervertrags ist die Pflicht des Auftraggebers zur Zahlung des Maklerlohns im Erfolgsfall. Eine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden oder des Auftragsgebers zur Wahrnehmung der nachgewiesenen Abschlussmöglichkeit besteht nicht. Da die gesetzlichen Regeln über den Maklervertrag im Rahmen der Vertragsfreiheit der Parteien abgeändert werden können und zahlreiche Spezialregelungen in besonderen Gesetzen bestehen, hat sich in der Rechtspraxis eine große Zahl von Sonderfällen herausgebildet. Allerdings muss der Handelsmakler die Interessen beider Parteien wahren und haftet für durch sein Verschulden entstandenen Schaden (Sorgfaltspflicht § 98 HGB). Er muss unverzüglich nach Abschluss des Geschäftes jeder Partei eine von ihm erstellte Schlussnote zustellen, welche die wesentlichen Vertragsbestandteile enthält (Beurkundung § 94, 100 HGB). Ist in der Schlussnote nur eine Partie genannt, so muss er u. U. selbst in den Vertrag eintreten (Selbsteintritt § 95 HGB). Weiter auf: de.wikipedia.org/wiki/Makler
Massivbau
Insbesondere in der Lehre an Hochschulen oder Universitäten und auch bei den Prüfingenieuren für Bautechnik gilt diese Definition: Der Begriff Massivbau umfasst alle Baukonstruktionen aus Mauerwerk, Beton, Stahlbeton oder Spannbeton. Im Gegensatz hierzu steht der Leichtbau bzw. die Verwendung anderer Materialien wie zum Beispiel beim Holzbau, Stahlbau oder Aluminiumbau.
Massivhaus
Ein Gebäude wird umgangssprachlich oder in Firmenwerbung oft als Massivhaus, wenn seine stützenden, lasttragenden Wände aus Stein oder mineralischen Stoffen errichtet wurden. Die am häufigsten verwendeten Steine in Deutschland sind: Gas- oder Porenbetonstein, Kalksandstein, Polystyrolstein, Ziegel- bzw. Backstein, Bimsstein
Da mineralische Stoffe in der Regel gute Wärmeleiter sind, werden Außenwände für Massivhäuser heute häufig zusätzlich gedämmt. Dieses wird in der Regel durch Polystyrol gemacht, kann aber auch, z. B. bei zweischaliger Bauweise, durch mineralische Wollen erledigt werden. Weiter auf: de.wikipedia.org/wiki/Massivbau.
Mieter: Mietverhältnisse über Wohnraum
In Deutschland lebt fast die Hälfte der Bevölkerung (48 %) in gemieteten Wohnräumen; das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie ausführlich und stärkt die Rechte des Wohnraummieters (soziales Mietrecht). Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts unterfällt der Besitz des Mieters an der gemieteten Wohnung dem Schutz des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 S 1 GG (deutsches Grundgesetz) (Beschluss vom 26. Mai 1993, Az: 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035).
Das Mietrecht wurde zuletzt mit Wirkung zum 1. September 2001 reformiert. Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag: In ihm muss begründet sein, warum das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf). Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet. Es gibt spezielle Staffel- und Indexmieten, bei diesen wird die Miete automatisch erhöht bzw. einem Index angepasst. Behindertengerechter Umbau: Bei berechtigtem Bedarf kann die Zustimmung vom Vermieter verlangt werden. Der Vermieter kann aber für den Fall eines Rückbaus zusätzliche Sicherheiten verlangen. Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften. Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelten Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon können die einzelnen Bundesländer diese Frist bis auf zehn Jahre verlängern. Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren als dem üblichen Zinssatz angelegt hat. Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs.1 BGB). Weiter auf: de.wikipedia.org/wiki/Mieter.
Mieterhöhung
Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht die Miete an eine allgemeine Preissteigerung anzupassen. Gemäß § 557 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen. Von Vermieterseite kann eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangt werden.
Dabei wird nach der Art der Miete unterschieden: Ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Indexmiete, Staffelmiete, oder um eine Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt - und im Weiteren nach dem Gegenstand der Miete; einem Wohnraum oder einer Gewerbeimmobilie.
Mieterhöhung
Der wesentliche Unterschied hinsichtlich einer Mieterhöhung ist, dass bei Wohnraum die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung stark eingegrenzt sind. Wohnraum kann dann nur aus wichtigem Grund, Gewerbeimmobilien prinzipiell aber auch zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden. Die Schutzvorschriften für Wohnraum sind weitaus strenger. Weiter auf: de.wikipedia.org/wiki/Mieterhöhung.
Mietvertrag
Beim Mietvertrag, einem im BGB typisierten gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag, schuldet der Vermieter dem Mieter die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit und der Mieter als Gegenleistung die vereinbarte Miete (§ 535 BGB). Im Unterschied zum Kauf oder zur Schenkung, bei denen es um die Übereignung eines Gegenstandes geht, stellt die Miete wie die Pacht und die unentgeltliche Leihe einen Gebrauchsüberlassungsvertrag dar. Mögliche Mietgegenstände sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise auch Hauswand als Werbefläche). Für das Mietrecht gelten die §§ 535–580a BGB.
Der Vermieter hat die Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Gebrauchsüberlassung) und sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht). Ihr Eigentümer braucht er nicht zu sein (Beispiel: Untermiete). Hauptpflicht des Mieters ist es, die vereinbarte Miete (vormals Mietzins) zu zahlen oder eine statt dessen vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Da er die Mietsache besitzt, treffen ihn Obhutspflichten.
Zum Abschluss eines Mietvertrages müssen sich die Parteien über Mietgegenstand, Gebrauchszweck und Entgeltlichkeit einigen. Einen Vertrag über die Anmietung von Grundstücken, Wohn- oder Gewerberäumen für längere Zeit als ein Jahr müssen sie schriftlich schließen, sonst gilt er für unbestimmte Zeit und ist schon nach dem ersten Jahr ordentlich kündbar (§§ 550, 578 BGB). Im Übrigen können die Vertragsparteien von den gesetzlichen Mietbestimmungen abweichen und den Mietvertrag im Rahmen der Vertragsfreiheit ihren Bedürfnissen anpassen. So können sie nähere Bestimmungen treffen etwa zur Art der Nutzung (Beispiel: der Mieter eines KFZ darf nicht in bestimmte Länder mit hoher Diebstahlquote reisen), zu den Voraussetzungen einer Kündigung oder zum Ersatz von Verwendungen des Mieters auf die Mietsache. Weiter auf: de.wikipedia.org/wiki/Mietvertrag.
Modernisierung - Mietrecht
Unter Modernisierung versteht man im Mietrecht alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers/Vermieters einer Immobilie, die das Ziel haben, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser zu bewirken. Zu den Modernisierungen zählen auch anderweitige Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter selbst gar nicht zu vertreten hat (§ 559 Absatz 1 BGB).
Im Fall von Modernisierung kann der Vermieter eine jährliche Mieterhöhung um bis zu 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten vornehmen. Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 Absatz 2 BGB).
Bei öffentlich gefördertem Wohnraum muss der Rat der Gemeinde der Modernisierung zustimmen. Staatlich zinsverbilligte Kredite müssen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung dem Mieter zugute kommen. Alle anderen Arbeiten an der Immobilie bezeichnet man als Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen. Die Abgrenzung von "Modernisierung" und "Instandhaltung" ist ein beliebter Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern; denn Kosten der Instandhaltung darf er nicht auf die Mieter umlegen. Weiter auf: de.wikipedia.org/wiki/Modernisierung.
Modernisierungsmaßnahmen (Wohnungseigentum)
Nach der früheren Regelung gemäß § 22 Abs. 1 WEG waren bauliche Anpassungsmaßnahmen, auch Neuerungen und Anpassungen an veränderte Standards und geänderte Komfortansprüche (u.a. Anbringung von Markisen, Ersatz der Gemeinschaftsantennen durch Breitbandkabelanschluss, Änderung von Bodenbelägen und Wandanstrichen oder Verkleidungen in gemeinschaftlichen Räumen wie dem Treppenhaus etc.) als sogenannte bauliche Veränderungen in der Mehrzahl der Fälle nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Die von der Rechtsprechung als mehrheitsfähig anerkannten modernisierenden Instandsetzungen knüpfen einschränkend grundsätzlich daran an, dass eine Instandsetzung ohnehin oder in Kürze notwendig sein muss.
Um hier den Wohnungseigentümern einen größeren Entscheidungsspielraum zu schaffen, können die Wohnungseigentümer nunmehr mit qualifizierter Mehrheit Maßnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung der Wohnanlage an den Stand er Technik beschließen können, selbst wenn eine Instandsetzungsbedürftigkeit noch nicht gegeben ist. Voraussetzung hierfür ist ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss von Dreiviertel aller Eigentümer, berechnet nach der Mehrheit der Köpfe, und zusätzlich mehr als die Hälfte der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile.
Die Neuregelung gemäß § 22 Abs. 2 WEG n.F.) erfasst alle Maßnahmen, die über die Instandhaltung und die (auch modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie und Wasser oder zur Anpassung an den Stand der Technik geboten sind. Auch der Einbau eines Aufzuges wird durch die Neuregelung erfasst. Abgestellt wird auf den Begriff der Modernisierung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB.
Einem einzelnen Eigentümer wird ein Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen, anders als bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, nicht eingeräumt, es sei denn, die von ihm geplante Maßnahme beeinträchtigt keinen der übrigen Eigentümer. Das gilt auch für Maßnahmen für einen barrierefreien Zugang (Rollstuhlrampe, Schräglift im Treppenhaus). Für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen verbleibt es allerdings hinsichtlich des individuellen Anspruchs und hinsichtlich des einfachen Mehrheitserfordernisses bei der bisherigen Rechtsauffassung (§ 22 Abs. 3 WEG n.F.).
Monierbauweise
Monierbauweise ist die Bezeichnung für eine Stahlbetonbauweise, die auf ihren Erfinder, den Gärtner Joseph Monier (1823-1906) anspielt. Monier hatte bei der Herstellung von Blumenkästen aus Beton erstmals Eisenstäbe in das Material eingebracht, um die Belastbarkeit seiner Produkte zu erhöhen. Noch heute werden die im Stahlbeton enthaltenen Stahlbewehrungen teilweise auch als Moniereisen bezeichnet.
Moniereisen
Moniereisen ist die Bezeichnung für in Beton eingegossene Stahlstäbe bzw. aus solchen gefertigte Geflechte. Die Bezeichnung erinnert an deren Erfinder Joseph Monier.
Muskelhypothek
Muskelhypothek ist der volkstümliche Ausdruck für die Eigenleistung des Bauherrn und seiner unentgeltlich helfenden Verwandten und Freunde. Die Muskelhypothek senkt den Fremdkapitalbedarf. Sie wird bei der Kapitalermittlung von Banken als Eigenkapital anerkannt, sollte allerdings nicht zu hoch eingeschätzt werden.
