Nachbarrecht
Zu unterscheiden ist zwischen zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts (§§906-924 BGB) und öffentlich rechtlichen Vorschriften – insbesondere das sog. Baunachbarrecht.
Ziviles Nachbarrecht:
Die zivilrechtlichen Regelungen beziehen sich auf den Schutz der Nachbarn vor störenden Geräuschen und Gerüchen, dem Überhang von Zweigen und dem Überfall von Früchten, gefahrdrohende Anlagen und Einrichtungen sowie auf das Notwegerechte und Rechtsansprüche die beim Überbau entstehen. Es verleiht dem benachteiligten Nachbarn Abwehransprüche. Einwirkungen („Immissionen”) von geringfügiger Natur müssen hingenommen werden. Das zivile Nachbarrecht ist geprägt durch eine große Anzahl von Einzelfallentscheidungen nach dem Grundsatz von Treu- und Glauben unter Würdigung des sog. nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Die Vorschriften des BGB sind über das BGB-Einführungsgesetz mit landesrechtlichen Vorschriften zum Nachbarrecht verzahnt. Den zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts gemein ist, dass sie Ansprüche der Nachbarn untereinander begründen. Öffentlich rechtliches Nachbarrecht:
Regelungen der Landesbauordnungen (Baunachbarrecht) der einzelnen Bundesländer gehören, soweit sie „nachbarschützend“ sind, zum öffentlich rechtlichen Nachbarrecht. Das gleiche gilt auch von entsprechenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen. Dabei ist wegen der divergierenden Rechtsprechung nicht immer klar, ob Voraussetzung für das Entstehen von Abwehransprüchen des betroffenen Nachbarn eine tatsächliche (spürbare) Beeinträchtigung des Nachbarn ist. Bei nachbarschützenden Festsetzungen in einem Bebauungsplan (Baulinien, Baugrenzen) muss in der Regel eine tatsächliche Beeinträchtigung nicht nachgewiesen werden. Allerdings dienen nicht alle Festsetzungen (z.B. Geschossflächenzahlen) dem Nachbarschutz. Nachbarschützend sind zum Teil auch Festsetzungen der Art baulicher Nutzung im Bebauungsplan. Öffentliches Nachbarrecht begründet nicht - wie zivilrechtliches - Ansprüche gegen andere Nachbarn, sondern Ansprüche gegen Behörden.
Teilweise nachbarrechtlichen Charakter hat im Bereich des öffentlichen Rechts auch das Bundesimmissionsschutzgesetz, das vor allem die besondere Genehmigungspflicht der Errichtung und des Betriebes von Anlagen zum Gegenstand hat, deren „Emissionen“ die Allgemeinheit oder die Nachbarn stärker beeinträchtigen könnten. Beispiele: Heizkraftwerke, automatische Waschstraßen, Lackieranlagen, Anlagen zum Halten und zur Aufzucht von Geflügel oder zum Halten von Schweinen ab einer bestimmten Größenordnung und vieles mehr.
Nacherfüllung
Nacherfüllung kann entweder in einer Nachbesserung bestehen, bei der die Mängel an erbrachten Leistungen vom Auftragnehmer (Unternehmer, Handwerker) beseitigt werden. Die Alternative hierzu ist Erbringung einer neuen, mängelfreien Leistung. Der in Anspruch genommene Unternehmer kann zwischen diesen beiden Arten der „Nacherfüllung“ wählen. Dies gilt auch für Mängel an Bauleistungen, die bei Abnahme festgestellt werden.
Das BGB-Werkvertragsrecht entspricht hier auch dem Recht nach VOB 2006. Gerät der Unternehmer (Bauhandwerker) mit der angemahnten Nacherfüllung in Verzug, kann nach der geltenden Regelung des Schuldrechts der Bauherr die „Selbstvornahme“ auf Kosten des Unternehmers durch einen anderen Unternehmer ohne vorhergehende Nachfristsetzung veranlassen. Eine Minderung der Vergütung als Alternative zur Nacherfüllung muss vom Auftraggeber erklärt werden. Dies setzt aber voraus, dass die Mangelbeseitigung für den Auftraggeber unzumutbar ist oder nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand möglich wäre und deshalb vom Auftragnehmer verweigert wird. Die Minderung kann bis zu 100% des Werklohnes gehen. Ein Rücktrittsrecht nach BGB hat bei einem Bauwerk keine Bedeutung und ist in der VOB auch nicht vorgesehen.
Nachmieterklausel
Man unterscheidet die echte und die unechte Nachmieterklausel. Echte Nachmieterklausel: Der ausscheidende Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert. Das gilt nicht, wenn wichtige sachliche Gründe in der Person oder hinsichtlich der Finanzlage des Nachmieters dagegen sprechen.
Unechte Nachmieterklausel: Dem Mieter wird lediglich das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht. Ob der Vermieter mit dem angebotenen Nachmieter einen Vertrag abschließt oder nicht, ist seine eigene Entscheidung. Meist sieht die Klausel die Benennung von mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen Nachmietern vor. Akzeptiert der Vermieter keinen der drei, ohne einen wichtigen sachlichen Grund zu nennen, muss er den Mieter aus dem Vertrag entlassen. Welche Klausel im Einzelfall vereinbart wurde, muss im Zweifel durch Vertragsauslegung ermittelt werden.
Nachstellige Finanzierung
Die nachstellige Finanzierung ist eine Finanzierungsvariante unter Verwendung von Finanzmitteln, die durch nachrangig (also nicht an erster Stelle) im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld) besichert werden. Einige Bundesländer gewähren zur Förderung des Wohnungswesens Dauerbürgschaften für nachstellige Darlehen. Die Bürgschaftsgewährung ist an den Zweck der Finanzierung geknüpft. Das Darlehen muss z.B. in Sachsen-Anhalt mindestens 5.000 Euro betragen, zur Finanzierung der Gesamtkosten bestimmt sein, als Tilgungsdarlehen zu marktüblichen Konditionen vereinbart und außerhalb der Beleihungsgrenze für erststellige Darlehen am Baugrundstück dinglich gesichert sein.
Nachtspeicherofen
Viele Wohnungen werden mit Nachtspeicheröfen beheizt. Dabei handelt es sich um ein elektrisches Heizsystem, dessen Kosten üblicherweise nicht über den Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Stattdessen zahlt der Mieter seine Heizkosten als Stromkosten meist direkt an den Stromversorger.
Ins Gerede gekommen sind Nachtspeicheröfen wegen der damit verbundenen Asbestbelastung. Bei Wärmedämmungen und Isoliermaterial der älteren Geräte wurde Asbest verwendet. Wenn Asbestfasern in die Luft gelangen, sind auch geringste Mengen gefährlich. Unproblematisch sind Geräte ab Baujahr 1977, bei denen der krebserzeugende Stoff nicht mehr verwendet wurde.
Klärung, ob ein Nachtspeicherofen asbesthaltige Fasern an die Umgebungsluft abgibt, kann ein Gutachten bringen (Kosten für Staubuntersuchung ab 75 Euro, Raumluftmessung ca. ab 700 Euro). Das Gerät darf nur durch Fachpersonal geöffnet werden, da sonst Gesundheitsgefahren bestehen können. Wenn aus Alter und Bauart des Nachtspeicherofens hervorgeht, dass dieser Asbest enthält, kann der Mieter der Wohnung das Bauaufsichtsamt einschalten. Die Behörde kann die Anordnung treffen, dass die Notwendigkeit einer Sanierung durch ein (vom Eigentümer bezahltes) Sachverständigengutachten geprüft wird und dass anschließend ggf. ein Austausch des Heizsystems stattfindet. Wenn feststeht, dass in der Wohnung Asbestfasern freigesetzt werden, kann der Mieter vom Vermieter den Austausch des Nachtspeicherofens fordern. Bis zum Austausch kann eine Mietminderung von 50% vorgenommen werden.
Nachweis im Maklergeschäft
Die Maklerdienstleistungen bestehen hauptsächlich in der Information über konkrete aktuelle Vertragsmöglichkeiten am Markt (= Nachweis), im aktiven Vermitteln von Verträgen zwischen dem Verkäufer und potentiellen Käufern und letztlich in der Beratung der Auftraggeber. Das BGB beschreibt die Informationsleistung eines Maklers mit „Nachweis von Vertragsabschlussgelegenheiten“. Die Informationen gehen in der Praxis jedoch weit darüber hinaus. Es wird von zwei Arten des Nachweises gesprochen, dem Objektnachweis und dem Interessentennachweis. Bei dem Objektnachweis wird einem Interessenten ein miet- oder kaufbares Objekt genannt. Dies geschieht unter Nennung der genauen Objektanschrift und des Vermieters bzw. Verkäufers.
Handelt es sich jedoch um einen Interessentennachweis, so wird dem Verkäufer bzw. Vermieter (Objektanbieter) ein aktueller Interessent mit Namen und Anschrift genannt. Der Nachweis setzt voraus, dass sowohl der Objektanbieter, d.h. der Verkäufer, als auch der Interessent, d.h. der Objektnachfrager, tatsächlich am Markt vorhanden ist. Ein Makler, der seinen Provisionsanspruch durch einen Nachweis begründet, wird am Markt als „Nachweismakler“ bezeichnet.
Nebenanlage - nach Baunutzungsverordnung
Unter einer Nebenanlage i.S.d. § 14 BauNVO versteht man Anlagen und Einrichtungen von untergeordneter Bedeutung, z.B. für die Tierhaltung, aber auch für die Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas, Wärme. Auch fernmeldetechnische Anlagen und Anlagen für erneuerbare Energien zählen zu den Nebenanlagen. Sie können auch ohne besondere Festsetzung in einem Bebauungsplan errichtet werden. Allerdings gibt es Grenzen, die für alle Anlagen gelten: Sie können im Einzelfall unzulässig sein, wenn Sie nach Zahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des jeweiligen Baugebietes widersprechen oder wenn Störungen davon ausgehen, die mit der Eigenart des Baugebietes nicht in Einklang zu bringen sind.
Bei Ermittlung der zulässigen Grundfläche können Flächen für Nebenanlagen (wie auch für Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten) zusätzlich hinzugerechnet werden. Sie dürfen aber 50% der für die Hauptanlage (Gebäude) zur Verfügung stehenden Fläche nicht überschreiten.
Nebenkosten (mietrechtliche)
Eine gesetzliche Definition des Begriffs Nebenkosten besteht nicht. In der Mietrechtsliteratur werden vor allem zu den Nebenkosten gerechnet:
die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (früher II. BV),
Vergütungen etwa für die Überlassung einer Gartennutzung oder eines Stellplatzes,
Zuschläge (Untermietzuschläge, Zuschläge für teilgewerbliche Nutzung von Wohnräumen)
Werden im Zusammenhang mit Mietverträgen für die Mieter Leistungen der persönlichen Versorgung und Betreuung erbracht, sollten hierüber eigene Vergütungsvereinbarungen getroffen werden. Im Zweifelsfall gelten sie sonst mit der Miete als abgegolten. Die Betrachtung der Nebenkosten wird im Zusammenhang mit dem Vordringen des Facility Managements und der damit zusammenhängenden „infrastrukturellen“ Leistungen an Bedeutung gewinnen.
Nebenleistungen (Kredit)
Alle zusätzlichen Zahlungsverpflichtungen des Kreditnehmers, die neben Zins- und Tilgungsvereinbarungen anfallen. Dazu zählen u.a. Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Bürgschaftsgebühren, Kosten für Bautenstandsüberwachung, Schätzkosten, Vorfälligkeitsentschädigung.
Negativattest / Negativbescheinigung (Vorkaufsrecht der Gemeinden)
Nicht in allen Verkaufsfällen hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches. Die Gemeinde kann zur Klärung im Vorfeld eines Verkaufsgeschäftes in diesen Fällen aufgefordert werden, durch ein Negativattest zu bescheinigen, dass ihr ein Vorkaufsrecht nicht zusteht. Dies ist nicht zu verwechseln mit einer Erklärung, dass von einem gegebenen Vorkaufsrecht nicht Gebrauch gemacht wird.
Negativer Wert
Regelmäßig haben Immobilien einen positiven Wert. Sie sind verkäuflich und man erzielt dabei einen Preis. Denkbar sind aber Fälle, in denen ein Wert negativ wird. Wenn beispielsweise die Abbruch- und Freilegungskosten eines nicht mehr nutzbaren Gebäudes oder die Kosten der Beseitigung von Altlasten den Bodenwert überschreiten, liegt ein negativer Wert vor. Es ist auch denkbar, dass nicht ablösbare Lasten, die auf dem Grundstück ruhen, in ihrer kapitalisierten Form den Wert des Grundstücks übersteigen.Allerdings handelt es sich nicht um einen Verkehrswert, da es für Immobilien mit negativen Werten keinen Markt gibt und daher auch kein Preis erzielt werden kann.Das Eigentum an einem solchen Grundstück kann jedoch durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt aufgegeben werden. Der Verzicht wird in das Grundbuch eingetragen. Im Blue Book wird der negative Wert definiert als Wert, der für den Eigentümer eines Grundstücks eine rechtliche und damit auch wirtschaftliche Verbindlichkeit darstellt.
Negativerklärung (Bauspargeschäft)
In der Negativerklärung (Negativklausel) wird die Verpflichtung des Schuldners zum Ausdruck gebracht, bis zur Tilgung seiner Schulden keinerlei Verbindlichkeiten einzugehen, die vorrangig abgesichert werden. Ähnlich verfahren Bausparkassen. Sie haben die Möglichkeit, kleinere Bauspardarlehen (bis zu 10.000 Euro) ohne Stellung von Sicherheiten an den Bausparer auszubezahlen. Dieser verpflichtet sich dann, während der Laufzeit des Bausparvertrages auf seiner Immobilie keine weitere Grundschuld eintragen zu lassen (die vorrangig zu bedienen wäre). Diese Verfahrensweise ist kostengünstig und einfach in der Abwicklung.
Nettokaltmiete
Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete, die keine umlagefähigen Betriebskosten – also auch keine Heiz- und Warmwasserkosten – enthält. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Grundmiete, die auch Betriebskosten enthalten kann, wenn diese nämlich nicht als umlagefähige oder pauschalierte Beträge extra ausgewiesen sind. In diesem Fall werden sie Bestandteil der Grundmiete. Die Ermittlung des Ertragswertes eines Grundstücks erfolgt auf der Basis von Nettokaltmieten. Allerdings ist dabei die Nachhaltigkeit dieser Mieten zu prüfen.
Neutralitätsprinzip (Maklergeschäft)
Das Selbstverständnis vieler deutscher Makler besteht darin, neutraler Vermittler zwischen den Parteien zu sein. Dieses (konservative) Selbstverständnis entspricht dem Ethos vom „ehrlichen Makler“, das vor allem im späten Mittelalter und der beginnenden Neuzeit prägend war, als Makler noch auf ihr Amt vereidigt wurden. Bismarck hat sich dieser traditionellen Vorstellung bedient, als er seine Position 1878 auf dem Berliner Kongress beschrieb, wo es um einen Interessenausgleich zwischen den europäischen Großmächten und dem Osmanischen Reich im Balkankonflikt ging. Heute kommt das Neutralitätsprinzip dadurch zum Ausdruck, dass Makler mit beiden Vertragspartnern, die sie zusammenführen, Maklerverträge schließen und Provisionsvereinbarungen treffen. Die Provision stellt sich als auf die Parteien aufgeteilte Gesamtprovision dar, da die Leistung des neutralen Vermittlungsmaklers beiden Parteien in gleicher Weise zugute kommt. Diese Tätigkeit als „Doppelmakler“ ist zwar – im Gegensatz zu Regelungen in manch anderen Ländern (z.B. Großbritannien, Niederlande) – nicht untersagt, führt in der Praxis jedoch zu Problemen. Da die maklervertraglichen Regelungen des BGB vom einseitig tätigen Makler ausgehen, muss die Rechtsposition für eine Doppeltätigkeit erst vertraglich hergestellt werden. Allerdings führt dann jede wie auch immer geartete Bevorzugung einer Parteiposition, z.B. bei Preisverhandlungen wegen Verstoß gegen die Neutralitätspflicht zum Provisionsverlust gegenüber der benachteiligten Partei.
Nichtabnahmeentschädigung
Als Nichtabnahmeentschädigung wird das Entgelt bezeichnet, das bei Nichtabnahme eines Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen Mittel bereits beschafft und bereitgehalten hat.Die Nichtabnahmeentschädigung wird wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Es besteht auch die Möglichkeit pauschale Prozentsätze von der Darlehenssumme (z. B. 2 %) in Rechnung zu stellen.
Niederschlagswasser
Die Wasserversorgungsunternehmen vieler Gemeinden erheben Gebühren für Niederschlagswasser. Darunter ist das Wasser zu verstehen, das als Regen auf die durch Bebauung versiegelten Flächen des Grundstücks fällt und dann durch die Kanalisation abgeleitet werden muss. Meist bestehen für Regenwasser und Abwasser getrennte Kanäle, wobei den Gemeinden selbst auch Kosten für die „Entsorgung“ des Regenwassers entstehen. Für Hauseigentümer empfiehlt sich eine genaue Prüfung, ob im Gebührenbescheid die versiegelte Fläche korrekt angegeben ist. Sparen lässt sich hier durch Maßnahmen der Grundstücksgestaltung: Zufahrt nicht betonieren oder pflastern, sondern mit Kies belegen, Autostellplatz mit Gras bepflanzen, das durch ein befahrbares Stahlgitter wächst.
Niedrigenergiehaus
Als Niedrigenergiehaus bezeichnet man Neubauten, aber auch sanierte Altbauten, die das jeweilige gesetzlich geforderte energietechnische Anforderungsniveau unterschreiten. Derzeit gilt in Deutschland das Anforderungsniveau der Energieeinsparverordnung (EnEV – gültig seit 1. Februar 2002, novelliert im Juli 2007). Die EnEV begrenzt in Abhängigkeit vom Kompaktheitsgrad (A/V-Verhältnis) den spezifischen Transmissionswärmeverlust HT des Gebäudes und den Primärenergiebedarf. In der Schweiz versteht man unter einem Niedrigenergiehaus ein nach Minergiestandard gebautes Haus. In Südtirol werden die Niedrigenergiehäuser in die Klassen Klimahaus A, B oder C eingeteilt. Das Land vergibt je nach nachweislich erreichtem Klimahausstandard eine Plakette. Klimahaus „C“ ist seit 2005 bei Neubauten als Mindeststandard vorgeschrieben. In Norddeutschland gelten strenge Anforderungen an den Begriff Niedrigenergiehaus. Der seit 1990 mit mehr als 35.000 Häusern und Wohnungen mit am meisten verbreite Typ ist der „Niedrig-Energiehaus-Standard Schleswig-Holstein“ – hier muss der nach EnEV für das Gebäude maximal zulässige Primärenergiebedarf [Q′′p (kWh/m²a)] um mindestens 20 % und der maximal zulässige Spezifische (auf die Hüllfläche als wärmeübertragende Gebäude-Umfassungsfläche bezogene) Transmissionswärmeverlust [H′t (kWh/m²a)] (EnEV Anhang 1 Tabelle 1) um mindestens 30 % unterschritten werden. Die Gebäude müssen mit einer definierten Be- und Entlüftung (mechanischen Be- und Entlüftungsanlage) ausgerüstet werden. Die Zertifizierung findet durch die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) statt.
Nießbrauch
Anders als die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gewährt der Nießbrauch dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands. Darin enthalten ist die Ziehung von „Früchten“ (§ 99 BGB), also der Erzeugnisse und sonstigen Ausbeute des Gegenstandes: Sachfrüchte sind z. B. die Ernte bei einem landwirtschaftlichen Grundstück oder die abgebauten Steine eines Steinbruches, Rechtsfrüchte die Miet- und Pachtzinsforderungen.Der Nießbrauch ist folglich das dingliche, also absolut wirkende Gegenstück zur schuldrechtlichen Pacht: Der Berechtigte hat nicht nur einen Anspruch auf Nutzungsziehung gegen seinen Vertragspartner, sondern ein Recht auf Nutzungsziehung an dem belasteten Gegenstand, das gegenüber jedermann wirkt. Der Nießbraucher wird daher häufig auch als „wirtschaftlicher Eigentümer“ der Sache bezeichnet.Der Nießbrauch ist regelmäßig unveräußerlich und unübertragbar (Ausnahme: § 1059a BGB). Seine Ausübung kann aber einem Dritten überlassen werden (§ 1059 BGB). Der Nießbrauch ist daher auch pfändbar.
Nominalzins
Der Nominalzins bezieht sich auf den geschuldeten Kreditbetrag, ohne dass die Kreditnebenkosten dabei berücksichtigt werden. Er enthält also weder Bearbeitungsgebühren noch ein Disagio. Im Gegensatz dazu steht der Effektivzins, der diese Kosten mit berücksichtigt.
Der Nominalzins wird auch als Gegenbegriff zum Realzins verstanden. Im Nominalzins ist die Inflationsrate enthalten, während der Realzins der inflationsbereinigte Zins ist. Im Vergleich zum Nominalzins ist der Liegenschaftszins ein Realzins, weil dieser sich nicht auf einen inflationsabhängigen Geldbetrag bezieht, sondern auf ein ertragsfähiges, inflationsunabhängiges Grundstück.
Normalherstellungskosten
Normalherstellungskosten (NHK) oder gewöhnliche Herstellungskosten werden zur Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes benötigt.Die gewöhnlichen Herstellungskosten können im Normalfall aus den Projektunterlagen entnommen werden. Sind diese Herstellungskosten nicht mehr bekannt, müssen die historischen Normalherstellungskosten ermittelt werden. Zur Ermittlung dieser historisch angefallenen Herstellungskosten (§ 21 Abs. 4 WertV) gibt es Baukostentabellen. Diese geben die durchschnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Fläche anzusetzen sind.
Durchgesetzt haben sich mittlerweile die Normalherstellungskosten 1995 (NHK 95), die zwischenzeitlich durch die Normalherstellungskosten 2000 ersetzt wurden. Gegenüber den NHK 95 wurden einige Gebäudetypen neu aufgenommen, die DM-Werte durch €-Werte ersetzt und der Umsatzsteuersatz von 15% auf 16% angepasst. Die aktuelle Fassung NHK 2000 ist den Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinie) vom 19. Juli 2002 beigefügt (Anlage 7 zur WertR2002).
Historische Normalherstellungskosten können auch aus folgenden Tabellen entnommen werden:
- Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr), herausgegeben vom Bundesministerium für Finanzen
- Tabellen zur Ermittlung des Neubauwertes von Gebäuden (Ross/Brachmann/Holzner)
- Tabellen von Rößler/Langner/Simon/Kleiber (Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten)
- Vogels Tabellen (Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht)
- Tabellen von Thormählen (Baurichtwerte zur Ableitung des Herstellungswertes von Gebäuden)
- BKI - Baukosten 2007 (Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern)
Der Begriff wird mit dieser Bedeutung nur im Bauwesen benutzt. In der Kostenrechnung findet er keine Verwendung.
Notar
Der Notar (lat. notarius, Geschwindschreiber) ist als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes für die Beurkundung von Rechtsvorgängen und für andere Aufgaben auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege in den Ländern bestellt (§ 1 Bundesnotarordnung). In Deutschland amtieren derzeit ca. 9000 Notare. Regional verschieden sind entweder hauptberufliche Notare (sog. Nur-Notare) zu finden oder Anwaltsnotare, die zugleich als Rechtsanwalt zugelassen sind. Der Erstbewerber für ein Notaramt darf nicht älter als 60 Jahre sein. Der Notar kann sein Amt bis zur Vollendung seines 70. Lebensjahres ausüben. Notare, insbesondere die Nur-Notare, gelten innerhalb der juristischen Profession oft als besonders angesehen. Zum Notar darf nur ein deutscher Staatsangehöriger bestellt werden, der die Befähigung zum Richteramt nach dem Deutschen Richtergesetz erlangt hat, also ein Volljurist mit erfolgreich abgelegtem 2. Staatsexamen (siehe Deutsches Richtergesetz). Ausnahmen hiervon gibt es allein in Baden-Württemberg (s. u.) und – übergangsweise – in den fünf neuen Bundesländern.Das Berufsrecht der Notare ist bundeseinheitlich in der Bundesnotarordnung (BNotO) geregelt. Notare müssen unabhängig und unparteiisch sein und unterliegen der Verschwiegenheitspflicht. Sie unterliegen der Aufsicht der Landesjustizverwaltung.
Notaranderkonto
Unter einem Anderkonto versteht man ein Treuhandkonto, das vom Notar bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften zur zwischen-zeitlichen Verwahrung von Fremdgeldern benutzt wird. Ist der Notar von den Vertragsparteien mit der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen beauftragt, hält er den vom Käufer entrichteten Kaufpreis so lange auf einem Anderkonto zurück, bis sämtliche Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Hierzu können gehören: Löschung der Vorlasten, Eintragung der Auflassungsvormerkung, behördliche Genehmigungen usw.. Für die Führung eines Anderkontos verlangt der Notar eine zusätzliche Gebühr.
Notarielle Beurkundung
Bei einer Beurkundung durch einen Notar (§ 128 BGB) nimmt dieser nach Belehrung der Erschienenen deren Erklärungen ihm gegenüber in eine von ihm zu errichtende Urkunde auf. Diese Niederschrift liest er den Erschienenen vor, die sie genehmigen und eigenhändig unterschreiben müssen. Anschließend unterschreibt der Notar selbst und bestätigt mit seiner Unterschrift, dass die vor ihm erschienenen Personen die Erklärungen ihm gegenüber so abgegeben haben, wie er sie niedergelegt hat. Die Einzelheiten dazu regelt das Beurkundungsgesetz. Die notarielle Urkunde ist eine so genannte „öffentliche“ Urkunde, d. h. sie erbringt den vollen Beweis für die beurkundete Erklärung oder Tatsache. Das Originaldokument (die „Urschrift“) verbleibt beim Notar, der es in seiner Urkundenrolle verwahrt. Für den Rechtsverkehr erteilt er den Beteiligten Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften.
Notarielle Urkunde
Die Urschrift einer notariellen Urkunde ist die Originalniederschrift einer notariell beurkundeten Willenserklärung und verbleibt in der Verwahrung des Notars. Die Ausfertigung vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Damit kommt die Vorlegung der Ausfertigung der Vorlegung der Urschrift gleich. Sie ist eine Abschrift der Urschrift mit der Überschrift „Ausfertigung“ und dem zwingenden Vermerk, dass sie mit der Urschrift übereinstimmt. Besondere Bedeutung kommt der Ausfertigung bei Vollmachtsurkunden zu. Bei der beglaubigten Abschrift handelt es sich um eine einfache Abschrift der Urschrift mit dem Vermerk des Notars, dass sie mit der Hauptschrift übereinstimmt. Dieser Beglaubigungsvermerk muss Ort und Tag der Ausstellung angeben und ist mit dem Siegel oder dem Stempel und der Unterschrift des Notars zu versehen. Der Besitz einer beglaubigten Abschrift ersetzt im Rechtsverkehr nicht den Besitz einer Ausfertigung.
Notwegerecht
Die Regelungen über das Notwegrecht sind Teil des deutschen Sachenrechts, genauer: des Nachbarrechts. Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, so kann der Eigentümer gem. § 917 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen, für die die Bestimmungen über die Rente beim Überbau sinnentsprechend gelten. Das Notwegrecht endet, wenn die Verbindung zu einem öffentlichen Weg – etwa durch Neubau – hergestellt wird. Ein Notweg ist gem. § 918 Absatz 1, BGB nicht durch Nachbarn zu erdulden, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Weg durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers (in der Praxis meist eine Bebauung des bisherigen eigenen Weges oder Teilung in mehrere Grundstücke ohne ausreichende und gesicherte Zuwegung) aufgehoben wird. Wird das Grundstück geteilt und ein Teil veräußert und deswegen vom öffentlichen Weg abgeschnitten, so hat der Eigentümer der bisherigen Verbindung den Notweg zu dulden, (§ 918, Absatz 2, BGB).
Nutzung (Gebäude)
Bei Gebäuden versteht man unter der Nutzung den Zweck, dem die bauliche Anlage durch ihren Gebrauch dient. Die Art der baulichen Nutzung ist ebenso wie die Errichtung des Gebäudes genehmigungspflichtig und wird in Deutschland durch das BauGB, die Baunutzungsverordnung oder die Bauleitplanung geregelt.
Ein multifunktionales Gebäude weist verschiedene Nutzungen auf.
Die Art der Nutzung eines Gebäudes hat direkten Einfluß auf seine Wirtschaftlichkeit und Rendite.
Nutzungsgliederung
Aufgrund ihrer Nutzung werden Gebäude unterschiedlichen Nutzungskategorien zugeordnet. Dabei sind auch Nutzungsüberschneidungen möglich.Neben den beiden aufgrund ihrer Eigentumsverhältnisse unterschiedenen privaten oder öffentlichen Nutzung unterscheidet man folgende Hauptnutzungsgruppen:
- Wohnen
- Handel-, Gewerbe- und Büronutzung
- Dienstleistung und Verwaltung
- Bildung und Wissenschaft
- Gesundheit, Soziale und Medizinische Einrichtungen
- Kultur
- Sport
- Räume zur Aufbewahrung und Verarbeitung von Lebensmitteln
- Lagern und Archivieren
- Ver- und Entsorgung
- Verkehr
- Sondernutzungen (z.B. des Bundes und der Länder)
