Teileigentum
Als Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes bezeichnet. Die gesetzliche Grundlage ist § 1 Abs. 3 WEG. Es steht immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (wie Ladengeschäfte, Praxis- oder Kellerräume und häufig Garagen). Für das Teileigentum gelten gemäß § 1 Abs. 6 WEG die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein Rechtsinstrument des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind (= Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG).
Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.
Die Teilungserklärung wird aufgrund eines vom bisherigen Eigentümer eingereichten Teilungsplans von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt. Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht.
Teilungsgenehmigung
Häufig möchte der Bauherr im Zusammenhang mit seinem Vorhaben sein Grundstück teilen. Hierfür benötigt er nach § 19 BauGB eine Genehmigung, die so genannte Teilungsgenehmigung. Dazu bedarf es zunächst einer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, aus welcher sich der Wunsch des Bauherrn nach Teilung des Grundstücks ergibt. Der abgeteilte, in der Fachsprache "abgeschriebene", Grundstücksteil soll dann zu einem selbstständigen Grundstück mit einem eigenen Grundbuchblatt werden. Entspricht der Teilungsantrag den gesetzlichen Erfordernissen, ist über die Teilungsgenehmigung innerhalb von drei Monaten nach Eingang des Antrags zu entscheiden. Diese Frist kann von der Behörde durch einen Zwischenbescheid noch einmal um maximal drei Monate verlängert werden. Wird sie nicht innerhalb dieser Frist abgelehnt, gilt die Genehmigung als erteilt. Sofern es sich um die Errichtung eines Wohngebäudes innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans handelt, beträgt die jeweilige Frist lediglich einen Monat.
Tilgung
Tilgung ist die Rückführung einer Geld- bzw. Kapitalschuld ohne Zinsen. Diese kann in gleich bleibenden Raten (Annuität), unterschiedlichen Raten (Tilgungshypothek) oder in einem einzigen Betrag erfolgen. Anwendung findet die Tilgung bei Darlehen, Krediten oder Anleihen.
Tilgung in Raten erfolgt meist anhand eines vorher festgelegten Tilgungsplanes.
Langfristige Tilgung nennt man Amortisation und findet v. a. bei Hypotheken und Anleihen Anwendung.
Vereinzelt kann es auch zum Ausbleiben einer Tilgung kommen. So setzte im Jahr 2001 der Staat Argentinien die Tilgung seiner Anleihen und 2003 die Tilgung seiner internationalen Kredite aus, was zu einem Kurssturz der Anleihen führte.
Um einen endfälligen Kredit zu tilgen, kommen Sparformen und Veranlagungsprodukte zum Einsatz, die als Tilgungsträger bezeichnet werden.
Tilgungsplan
Unter einem Tilgungsplan versteht man im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung die zeitliche Darstellung einer Darlehensrückzahlung über die gesamte Laufzeit hinweg bis zur restlosen Tilgung der Darlehensschuld.
Banken, Sparkassen und Bausparkassen sind verpflichtet, einen Zins- und Tilgungsplan zu erstellen und ihren Kunden zur Verfügung zu stellen. Dieser Plan muss mindestens folgende Punkte enthalten:
- Kreditart
- Kredithöhe
- Zinssatz (nominal und effektiv)
- Zins- und Tilgungsraten
- eventuell Vereinbarungen zur Tilgungsaussetzung
Tilgungsträger
Als Tilgungsträger werden Sparformen und Kapitalanlagen bezeichnet, die verwendet werden, um einen endfälligen Kredit zu tilgen. Als endfällige Kredite bezeichnet man Kredite, bei denen die Tilgung über die gesamte Laufzeit des Kredites ausgesetzt wird. Es werden also ausschließlich die Kreditzinsen bezahlt, die endfällige Tilgung erfolgt dann über den Tilgungsträger.
Dazu können unterschiedlichste Arten von Veranlagungsmöglichkeiten verwendet werden:
- Investmentfonds
- Aktiendepots
- Klassische Lebensversicherungen
- Fondsgebundene Lebensversicherungen
- Sonstige Sparprodukte
Der Tilgungsträger wird mit dem Ziel abgeschlossen, eine höhere Verzinsung zu erreichen, als für das ausgeliehende Kapital beim endfälligen Kredit bezahlt werden muss. Dadurch erhöht sich das Kapital im Tilgungsträger schneller, als das geschuldete Kapital.
Am Ende der Laufzeit sollte in jedem Fall mehr Kapital vorhanden sein, als für die Tilgung der Kreditschuld notwendig ist. Dieser Sicherheitsaufschlag sollte mit 10-30% gewählt werden, um unvorhergesehenen Mindererträgen vorzubeugen.
Tilgungsträger sind meistens langfristige Veranlagungsprodukte mit einer Laufzeit zwischen 10 und 25 Jahren. Deshalb können Wertpapiere mit größeren Schwankungsbreiten zumindest für die erste Hälfte der Zeit verwendet werden. Gegen Ende der Laufzeit ist es sinnvoll Schritt für Schritt in risikolosere Anlagemöglichkeiten zu wechseln, um die bereits vorhandenen Erträge abzusichern. Es ist notwendig diese Möglichkeit bereits bei der Auswahl eines Produktes zu berücksichtigen.
Unter Umständen kann es sinnvoll sein, zu Beginn des Tilgungsträgers eine Einmalzahlung (z.B. 12 Monatsraten) anzulegen, um den Zinseszinseffekt von Anfang an zu nützen. Es ist sinnvoll und möglich, einen Tilgungsträger ohne Kreditschuld zu besparen, wenn man in naher Zukunft plant eine Investition zu tätigen, für die ein endfälliger Kredit verwendet werden soll. Dies verbessert die Aussicht am Ende der Kreditlaufzeit das benötigte Kapital zur Verfügung zu haben, sowie die Position gegenüber dem Kreditgeber. Im Fall von Banken sollte die Auswahl des Tilgungsträgers jedenfalls mit dem Berater abgestimmt werden.
Besonders wichtig ist es auf die zum Teil versteckten Kosten des Produkts zu achten, die während der Laufzeit abgezogen werden. Bei Investmentfonds ist dies die Verwaltungsvergütung, bei Lebensversicherungen der Anteil der Versicherungskosten, die Fondskosten, und die Verwaltungsgebühren. Je nach Auswahl des Produkts werden auch Steuern fällig.
